Vecinos de Country Club, una de las zonas arboladas y de áreas verdes más emblemáticas de Guadalajara, denuncian la voracidad de desarrolladores inmobiliarios que pretenden construir un complejo residencial y comercial violentando el Plan Parcial de Desarrollo.
De acuerdo con la asociación vecinal, el proyecto tendría un impacto negativo en la densidad, movilidad, servicios y equilibrio ambiental de la colonia, ya que supera los parámetros de edificación de la normatividad vigente y la planeación urbana.
El desarrollo, denominado Tres Parques, es una torre de once niveles que consta de 59 viviendas con vista al bosque, 205 cajones de estacionamiento, siete locales comerciales y amenidades, ubicado en la calle Mar Rojo 2160 y 2172 y la calle Mar Caribe 1201 en la colonia Country Club.
Promovido por José Luis González Íñigo, Íñigo González Covarrubias, Diego Martínez Arregui y René Rivial Vergara, Tres Parques ofrece “un estilo de vida que se integra con los parques de los alrededores, estableciendo un diálogo entre naturaleza y urbanismo”.
Pese a estas “bondades”, la Dirección de Ordenamiento del Territorio del ayuntamiento tapatío, emitió el 12 de agosto de 2022, un dictamen desfavorable al proyecto con número 039/D2/E-2022/1736.
En respuesta a esta resolución, Diego Martínez Arregui, director de la empresa OCAP Proyectos S. de R.L. de C.V. y René Rivial Vergara, propietarios de los predios, presentaron el recurso de revisión DRRUS/017/2023, donde cuestionaron el acto administrativo.
Y aquí es donde comienza el enredo de la historia, ya que la autoridad municipal que negó la factibilidad, es la misma que ofrece asesoría para autorizarlo. No solamente eso, es la misma dirección que lo había rechazado la que recula y mediante una opinión técnica ahora lo ve viable.
VORACIDAD REPETIDA
La voracidad de los desarrolladores inmobiliarios ha sido una constante en la zona metropolitana de Guadalajara. En el pasado reciente, una práctica común en la ciudad fue que promotores inmobiliarios construyeran torres pasando por alto las restricciones de uso de suelo y reglamentaciones municipales sobre la altura permitida.
Aunque algunos ayuntamientos consiguieron enfrentar los abusos de construcción y ordenaron demoliciones de pisos excedentes, los empresarios recurrieron al Tribunal Administrativo para conseguir resoluciones favorables y salirse con la suya.
Otro mecanismo empleado por los promotores, fue la figura de la “afirmativa ficta” mediante la cual, si una autoridad no respondía en tiempo y forma a la solicitud de un permiso específico o autorización, era considerado aprobado el trámite. La fórmula fue motivo de corrupción ya que funcionarios escondían o “perdían” a propósito los documentos para que pasara la petición.
Para hacer frente a esta situación, las autoridades municipales a través de los Planes Parciales de Desarrollo Urbano, ajustaron las figuras de Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS) y el Incremento en la Utilización del Suelo (ICUS), con una fórmula denominada CUS Max (Máximo Optativo) en el que desarrolladores tienen que pagar por la construcción adicional, pero siempre con un límite.
En el gobierno de Enrique Alfaro en Guadalajara, fue implementada esta modalidad en la que las empresas constructoras tenían que pagar las edificaciones excedentes, bajo la amenaza de ser blanco de demoliciones.
Es por esto que llamó la atención que el Gobierno del Estado se apuntara un par de éxitos legales frente a desarrolladores en los casos del Bosque de Los Colomos y en los fraccionamientos ubicados sobre la carretera a Colotlán.
En el primero de los casos, el Quinto Tribunal Colegiado en Materia Administrativa ratificó la sentencia del juzgado de distrito que desechaba los recursos de particulares que reclamaban la propiedad de predios en Colomos 1, 2 y 3, con lo que la zona boscosa permanecerá como parte del patrimonio público.
La empresa desarrolladora intentó invalidar el decreto de área natural protegida de Colomos y además no pudo acreditar propiedad o posesión de los terrenos, lo que el gobierno estatal sí pudo demostrar con escrituras y por ser un parque público.
La segunda victoria fue la suspensión provisional dentro de un juicio de amparo promovido por el gobierno estatal y la Procuraduría Estatal de Protección al Ambiente (Proepa), para impedir la construcción de hasta 17 mil viviendas en el fraccionamiento Valle de los Molinos en Zapopan, por la carretera a Colotlán.
La presidente de la Sexta Sala Unitaria del Tribunal de Justicia Administrativa de Jalisco, Paloma Magallanes, había ordenado al gobierno municipal de Zapopan otorgar los permisos a la constructora Javer para la edificación de las fincas en un predio de 100 hectáreas, a pesar de ser una congestionada zona en materia de vialidad y servicios y por la cercanía e impacto que tendría con el Bosque del Nixticuil.
EL QUE QUITA Y LO DA
La Dirección de Ordenamiento del Territorio de Guadalajara, emitió el 12 de agosto de 2022 bajo expediente 039/D2/E-2022/1736 un dictamen negativo de Trazo, Usos y Destinos Específicos para el desarrollo de Tres Parques, al ser incongruente con las normas de control de urbanización y edificación contenidas en el Plan Parcial de Desarrollo Urbano 2 “Minerva” Subdistrito 3 “Country”.
Particularmente, hace referencia al Incremento del Coeficiente de Utilización del Suelo (ICUS) que para esa zona es de 1.10 y el proyecto contempla 2.90, lo que rebasa la norma establecida.
Además, el dictamen da luz verde al complejo en el ámbito habitacional al estar los predios en el área 028/RN/H3 de renovación urbana con uso de suelo predominante habitacional, pero condicionados los comercios y servicios que pretenden brindar.
El complejo habitacional se ubica dentro del polígono de desarrollo controlado considerado en el Plan Parcial de Desarrollo denominado “Country Club”, el cual cuenta con un convenio de colaboración con el Ayuntamiento de Guadalajara que le otorga algunas atribuciones en materia de urbanización.
En concreto, a través de estos convenios, podrán determinarse normas de configuración urbana y visual; mobiliario urbano; jardinería y arbolado; bardas exteriores y cubiertas; anuncios y nomenclaturas; imagen urbana; modelos de gestión de servicios públicos domiciliarios y restricciones en la permisibilidad de giros y condicionantes para su autorización o funcionamiento.
Los promotores de Tres Parques, impugnaron el acto administrativo mediante expediente DRRUS/017/2023 ante la Dirección de Recursos de Revisión de Usos de Suelo, al considerar que el Plan Parcial es ilegal; que los usos de suelo permitidos y normas del dictamen violan la Ley General de Asentamientos Humanos y que el convenio vecinal de Country Club con el ayuntamiento viola sus derechos humanos.
Paradójicamente, la Dirección de Recursos de Revisión solicitó una opinión técnica sobre el caso a la misma Dirección de Ordenamiento Territorial que había dictaminado improcedente el trazo de uso de suelos para el complejo habitacional.
Con el oficio CGGIC/DOT/0290/2023 de fecha 24 de marzo de 2023, el director de Ordenamiento del Territorio del Municipio de Guadalajara, José Luis Águila Flores, emite una opinión técnica donde comienza por reconocer que esa dirección emitió el acto que se reclama.
En 25 cuartillas, considera congruente todo el proyecto y aunque reitera que el Incremento en el Coeficiente de Utilización del Suelo (ICUS) solicitado de 2.9 no es congruente con las Normas de Control de la Urbanización del Plan parcial de Desarrollo vigente, aporta “elementos técnicos complementarios” en apoyo de quienes impugnan el dictamen, como un estudio donde asegura que hay 54 edificios en la zona similares al pretendido complejo, para que los tome en cuenta la Dirección de Recursos de Revisión de Usos de Suelo.
Finalmente, en la resolución del recurso de revisión, se señala que después de los conceptos de violación y las objeciones, “se colige que las disertaciones contenidas resultan ser suficientes para declarar la NULIDAD del Dictamen de Trazo, Usos y Destinos Específicos impugnado” y ordena a la Dirección de Ordenamiento del Territorio emita un nuevo dictamen con los lineamientos de los efectos de nulidad decretada, es decir, tomando en cuenta las impugnaciones de los promotores del desarrollo.
MALESTAR DE VECINOS
En un oficio enviado al ayuntamiento tapatío por la asociación de vecinos de Country Club, estos argumentan que están imposibilitados de otorgar la carta de anuencia a dicho proyecto, “toda vez que no existe congruencia con el Plan Parcial de Desarrollo Urbano vigente”.
Exponen que el coeficiente de utilización permitido en la zona es de 2.1 con un posible incremento de 1.0 lo que da un máximo de 3.1; no obstante, mencionan que en el complejo habitacional pretenden desarrollarlo con un coeficiente de 4.9 cifra que excede de manera desproporcionada lo establecido y “rompe con la congruencia del entorno urbano generando un impacto negativo en la densidad, movilidad, servicios y equilibrio ambiental de la colonia”.
Denuncian que los planos ingresados carecen de especificación de metros cuadrados construidos, lo que impide una evaluación técnica completa; además indican que las copias de los dictámenes que les fueron entregados son ilegibles y al recurso de revisión le faltan dos hojas, lo que vulnera la transparencia, la certeza jurídica del procedimiento y genera indefensión y nulidad procesal por incumplir con los requisitos de integridad documental.
Por todo lo anterior, reafirman su negativa a la construcción del proyecto denominado Tres Parques.
En torno a este caso, queda también la incertidumbre de lo que sucedió con la autoridad municipal. Una dirección que emitió un dictamen desfavorable al proyecto, pero que al mismo tiempo con una opinión técnica avaló la anulación del mismo.
Una dirección de Recursos de Revisión que, en lugar de defender el dictamen, se sumó a la visión de quienes lo impugnaron y ordenó reponerlo en términos favorables a los promotores.
